Smijem li apartman dati podstanarima od listopada do svibnja i što je s porezima?

Smije li se isti apartman izvan sezone dati u dugoročni najam?

U propisima koje smo provjerili nema odredbe koja bi to zabranjivala, a Porezna uprava izričito računa s takvom kombinacijom: ako ista nekretnina donosi dohodak i od običnog najma i od turističkog iznajmljivanja, porez se plaća po obje osnove. Ugostiteljske uvjete za objekt i eventualna lokalna pravila ipak provjerite u nadležnom uredu ili gradskoj upravi.

Za ugovor vrijedi Zakon o najmu stanova. Ugovor se sklapa u pisanom obliku (čl. 4. st. 2.) i mora sadržavati, među ostalim, ugovorne strane, opis stana, visinu i način plaćanja najamnine, troškove, osobe koje borave u stanu i vrijeme trajanja najma (čl. 5.). Zakon se ne primjenjuje ako stan služi za privremeni smještaj (turisti, đaci i sl.) (čl. 27.), pa ako je podstanar, primjerice, učenik, o primjenjivom režimu pitajte odvjetnika ili javnog bilježnika.

Pazite na prešutnu obnovu. Ugovor sklopljen na određeno vrijeme smatra se prešutno obnovljenim za isto vrijeme trajanja ako nijedna strana najmanje 30 dana prije isteka pisanim putem ne obavijesti drugu da ne namjerava sklopiti ugovor za daljnje razdoblje (čl. 25. st. 1.). Ako vam je apartman potreban za turiste od lipnja, pisanu obavijest pošaljite s dovoljno vremena.

Kako se oporezuje najamnina i što treba prijaviti?

Najamnina se oporezuje kao dohodak od imovine: od najamnine se priznaje 30 % izdataka, a porez se plaća po stopi od 12 % na ostatak, prema rješenju Porezne uprave. Efektivno je to 8,4 % najamnine.

Primjer: osam mjeseci najma po 400 eura daje najamninu od 3.200 eura. Osnovica je 70 %, odnosno 2.240 eura, a porez 268,80 eura.

Ispravu o najmu ili promjeni činjenica dostavite ispostavi Porezne uprave prema svojem prebivalištu ili uobičajenom boravištu u roku od osam dana. Ako ugovor sastavi ili ovjeri javni bilježnik, on ga dostavlja elektronički u roku od 30 dana pa vi nemate tu obvezu. Ako nekretninu date na korištenje bez isprave, smatra se da je najamnina ostvarena.

Što to znači za paušal i rješenje o paušalnom porezu?

• Godišnji paušalni porez je broj kreveta iz rješenja o odobrenju pomnožen iznosom koji je odredila vaša općina ili grad. Vrsta usluge i dio godine u kojem se pruža ne utječu na iznos (čl. 8. Pravilnika). Najam izvan sezone zato ne smanjuje paušal.
• Paušal se ne može „pauzirati“. Ako rješenje o odobrenju prestane tijekom godine, porez se obračunava razmjerno broju tromjesečja, ali to ne vrijedi ako se ista djelatnost za isti objekt odjavi i ponovno prijavi u istom ili sljedećem poreznom razdoblju (čl. 11. st. 7. i 8.).
• Rješenje o paušalu vrijedi dok se ne zamijeni novim (čl. 10. st. 4.). Kod promjene broja kreveta novo se donosi od 1. siječnja sljedeće godine (čl. 11. st. 1.).
• Paušal mogu plaćati samo iznajmljivači koji nisu u sustavu PDV-a i koji iznajmljuju najviše 10 soba, odnosno 20 kreveta (čl. 7.). Ako to prestane vrijediti, prelazi se na utvrđivanje dohotka prema poslovnim knjigama.
• Porez na najamninu plaća se zasebno od paušala. Kako najam voditi u knjigovodstvu, dogovorite s knjigovođom.

Utječe li dugoročni najam na porez na nekretnine?

Da, ali ne u vašu korist. Zakon o lokalnim porezima izuzima nekretninu koja se iznajmljuje za stalno stanovanje samo ako je u poreznom razdoblju iznajmljena najmanje deset mjeseci (čl. 27. st. 5.), a porez se utvrđuje za kalendarsku godinu. Najam od listopada do svibnja traje osam mjeseci i raspoređen je na dvije kalendarske godine (tri mjeseca i pet mjeseci), pa uz turističko iznajmljivanje ljeti vlasnik i dalje plaća porez na nekretnine po iznosu koji je odredila njegova općina ili grad. Više o tome u članku o porezu na nekretnine.

Kako se podstanar prijavljuje (MUP)?

Prema Zakonu o prebivalištu boravište je adresa na kojoj osoba privremeno boravi. Prijava je obvezna ako boravak traje dulje od tri mjeseca (čl. 2. st. 4.), u roku od 15 dana od dolaska (čl. 4. st. 1.). Boravište se prijavljuje najviše na godinu dana, a produljuje se u roku od 15 dana od isteka.

Ako se prijava podnosi na vašoj adresi, podstanar prilaže ovjerenu izjavu stanodavca kojom dajete suglasnost; možete je dati i izravno nadležnom tijelu (čl. 10. st. 3.). Prema pročišćenom tekstu zakona, osoba koja daje stan drugoj osobi na razdoblje dulje od tri mjeseca to mora prijaviti u roku od 15 dana (čl. 10. st. 4.). Za neprijavu su propisane novčane kazne: za fizičku osobu od 60 do 660 eura, a za osobe koje pružaju smještaj od 660 do 1.990 eura (čl. 16. i 17.). Za strane državljane vrijede posebna pravila, pa se za njih obratite policijskoj upravi.

Treba li podstanara prijaviti u eVisitor?

U pravilu ne. Zakon o turističkoj pristojbi veže obvezu prijave u eVisitor uz osobe kojima pružatelj smještaja pruža uslugu noćenja, u roku od 24 sata od dolaska (čl. 22. st. 1. izvornog teksta, NN 52/19), a obveznik pristojbe je osoba koja koristi uslugu smještaja u mjestu u kojem nema prebivalište (čl. 4.). Podstanar koji s vama sklopi ugovor o najmu stana za stanovanje nije gost kojem pružate noćenje, a njegov se boravak uređuje prijavom boravišta kod policije.

Zakon podstanare izričito ne spominje, pa je ovo tumačenje teksta zakona. U graničnim slučajevima, primjerice kod vrlo kratkog najma, pitajte svoju turističku zajednicu. Kad najam završi i gosti se vrate, prijava u eVisitor ponovno teče na uobičajeni način.

Nije porezni ni pravni savjet: za konkretan slučaj provjerite s Poreznom upravom, turističkom zajednicom i knjigovođom.