Plaćam li porez na nekretnine za apartman koji iznajmljujem turistima?

Tko plaća porez na nekretnine i što se oporezuje?

Porez plaća vlasnik nekretnine na dan 31. ožujka godine za koju se porez utvrđuje (čl. 25. Zakona o lokalnim porezima). To mogu biti fizičke i pravne osobe, domaće i strane. Samo ako se vlasnik ne može utvrditi, plaća korisnik nekretnine. Obveznik dakle nije gost ni zakupac, nego vlasnik.

Prema izmjeni zakona (NN 152/24) nekretnina je svaka stambena zgrada, stambeni dio stambeno-poslovne zgrade ili stan. Nekretnine s koeficijentom poslovne namjene iz odluke o komunalnoj naknadi nisu nekretnine u smislu tog zakona. Porez je uveden 1. siječnja 2025. kao zamjena za dotadašnji porez na kuće za odmor.

Koliko iznosi porez i tko određuje iznos?

Osnovica je korisna površina nekretnine, a porez se plaća godišnje u rasponu od 0,60 do 8,00 eura po m² (čl. 26.). Iznos određuje grad ili općina odlukom svojeg predstavničkog tijela. Može ga razlikovati po mjestu, ulici, naselju ili zoni te povećati zbog starosti nekretnine ili sadržaja koji povećavaju vrijednost, ali najviše do 8,00 eura po m². Ako grad ili općina visinu ne odredi, primjenjuje se najniži iznos od 0,60 eura po m².

Prema podacima Porezne uprave za 2026. godinu, 125 gradova i općina primjenjuje najniži iznos, a 84 iznos od 5,00 do 8,00 eura po m². Točan iznos za svoj objekt provjerite u odluci svojeg grada ili općine.

Primjer: za stan korisne površine 55 m² godišnji porez iznosi 33 eura po stopi od 0,60 eura po m², 165 eura po stopi od 3,00 eura po m², a 440 eura po stopi od 8,00 eura po m².

Plaća li se porez ako apartman iznajmljujem turistima?

Da. Porezna uprava navodi da se porez na nekretnine plaća ako se nekretnina koristi kratkoročno, primjerice za najam turistima, u visini koju odredi grad ili općina. Iznajmljivanje turistima samo po sebi nije izuzeće.

Porez na nekretnine i porez na dohodak od iznajmljivanja (paušalni porez po krevetu) dva su neovisna poreza. U mišljenju od 29. 8. 2025. (klasa 410-24/25-01/8) Porezna uprava navodi da obveza poreza na dohodak od iznajmljivanja i prijava nekomercijalnog smještaja ne utječu na status nekretnine za porez na nekretnine.

Kada se porez na nekretnine ne plaća?

Izuzeća propisuje čl. 27. Zakona o lokalnim porezima. Za iznajmljivače su najvažnija ova:

• Stalno stanovanje: nekretnina koja služi za stalno stanovanje. Sama prijava prebivališta nije dokaz; vlasnik na poziv poreznog tijela mora dokazati stalno stanovanje.
• Dugoročni najam: nekretnina koja se iznajmljuje na temelju ugovora o najmu za stalno stanovanje. Smatra se da je tako iznajmljena ako je u poreznom razdoblju iznajmljena najmanje deset mjeseci.
• Domaćin: nekretnina koju domaćin (prema propisu o ugostiteljskoj djelatnosti) koristi za vlastito stalno stanovanje. Porezna uprava navodi da vlasnik koji sam živi u kući, a ostale dijelove iznajmljuje turistima, ne plaća porez za dio koji koristi za stalno stanovanje, dok se dio iznajmljen turistima oporezuje.
• Stambena namjena onemogućena: vlasnik to mora dokazati, a utvrđuje se prema infrastrukturi ili opremi koja zamjenjuje priključak.
• Nekretnine javne namjene, nekretnine u vlasništvu jedinice lokalne samouprave na njezinu području te one koje zbog proglašene prirodne nepogode nisu podobne za stanovanje.

Socijalno ugroženi građani mogu biti oslobođeni prema odluci predstavničkog tijela grada ili općine.

Može li odluka o komunalnoj naknadi isključiti porez?

Moguće je, ali ovisi o lokalnoj odluci. U istom mišljenju od 29. 8. 2025. Porezna uprava navodi: ako odluka grada ili općine o komunalnoj naknadi za takvu nekretninu propisuje koeficijent za poslovni prostor, ta se nekretnina ne smatra nekretninom u smislu Zakona o lokalnim porezima, pa vlasnik nije obveznik poreza na nekretnine. Provjerite u odluci svojeg grada ili općine kako je vaš objekt razvrstan; to ne proizlazi iz samog iznajmljivanja.

Koji su rokovi i kako teče postupak?

1. Porezno tijelo za svaku kalendarsku godinu donosi rješenje o porezu na nekretnine prema stanju, namjeni i vlasništvu na dan 31. ožujka. Promjene nastale tijekom godine primjenjuju se od sljedeće godine.
2. Do 31. ožujka obveznik prijavljuje podatke bitne za utvrđivanje poreza koje porezna tijela nemaju (čl. 49.a).
3. Porez se plaća u roku od 15 dana od dostave rješenja; žalba ne odgađa izvršenje.
4. Odluku o visini donosi svaka općina ili grad, a Porezna uprava na svojim stranicama objavljuje podatke o tim odlukama.

Stanje na dan 11. 11. 2026.: pročišćeni tekst Zakona o lokalnim porezima sadrži izmjene zaključno s NN 152/24. Za konkretan slučaj vrijedi provjeriti s upravnim odjelom svojeg grada ili općine, Poreznom upravom ili knjigovođom.